Les droits coutumiers à Mayotte

Entre héritages traditionnels et cadre républicain

Introduction

Mayotte, dernier territoire ultramarin à avoir rejoint la République française en 2011 en tant que département, présente une singularité juridique au sein de l’Hexagone : la persistance des droits coutumiers. Hérités d’un passé pluriel marqué par l’influence africaine, arabe, malgache et coloniale, ces droits façonnent encore aujourd’hui la vie quotidienne d’une grande partie de la population mahoraise. Leur coexistence avec le droit commun français, fruit de l’histoire et des compromis politiques, soulève des questions fondamentales quant à l’articulation entre la tradition et la modernité, le pluralisme juridique et l’unification républicaine.

Définition des droits coutumiers

Les droits coutumiers sont l’ensemble des règles traditionnelles, orales ou écrites, qui organisent la vie sociale, familiale, successorale et foncière des communautés. À Mayotte, ils s’expriment principalement à travers les pratiques islamiques, les usages ancestraux et les décisions rendues par les cadis (juges coutumiers). Ils concernent notamment le mariage, le divorce, la filiation, l’héritage ou encore la propriété foncière. Ces règles diffèrent sensiblement du droit civil français, même si elles tendent à s’harmoniser depuis plusieurs décennies.

Origines historiques

La coutume mahoraise plonge ses racines dans une mosaïque culturelle qui a forgé l’île. Avant l’annexion française au XIXe siècle, la société mahoraise était structurée par des lois orales, fortement influencées par l’Islam et les traditions africaines. La période coloniale a officialisé une reconnaissance des institutions coutumières (tribunaux des cadis), avec une volonté d’encadrer sans abolir les pratiques locales. Cette reconnaissance a perduré après la départementalisation, même si la tendance actuelle est à l’unification juridique.

Les domaines d’application de la coutume

Le droit de la famille

À Mayotte, le droit de la famille reste le domaine où la coutume joue le rôle le plus prégnant. Mariages coutumiers, polygamie (théoriquement interdite mais parfois tolérée), divorce et filiation sont encore souvent réglés selon les pratiques locales, sous l’égide des cadis. Les unions peuvent être célébrées selon le rite musulman, avant d’être éventuellement reconnues ou transformées en mariages civils. Les modes de résolution des conflits familiaux reposent autant sur la médiation que sur la sanction.

La succession

La transmission des biens suit, dans bien des familles, les règles coutumières, qui diffèrent du code civil français. L’héritage ne repose pas toujours sur l’égalité entre les enfants, et la notion de part réservataire est parfois adaptée. Les cadis peuvent être sollicités pour départager les litiges, même si l’intervention du juge civil devient de plus en plus fréquente.

Le foncier

La possession et la transmission des terres constituent un autre pan essentiel de la coutume mahoraise. Les terres familiales, souvent non cadastrées, font l’objet de modes de gestion communautaire ou lignagère. La reconnaissance officielle des droits de propriété foncière, entamée avec la départementalisation, se heurte encore à la complexité des usages ancestraux, générant parfois des conflits entre familles ou avec l’administration.

La coexistence du droit coutumier et du droit commun

Avec la départementalisation de Mayotte, le processus d’alignement sur le droit commun français s’accélère. La loi du 3 juillet 2006 prévoyait déjà la disparition progressive des juridictions cadiales au profit d’une justice unifiée. Depuis 2021, la plupart des matières relèvent désormais du droit français, mais des exceptions subsistent, notamment dans le domaine du foncier ou des successions. La reconnaissance du statut personnel coutumier permet aux Mahorais qui le souhaitent de continuer à relever des règles traditionnelles pour les questions de famille et d’héritage.

Les juridictions coutumières : les cadis

Jusqu’à récemment, les cadis jouaient un rôle central dans la gestion des affaires familiales et successorales. Leur statut officiel s’est affaibli, mais ils demeurent des médiateurs et des référents essentiels dans la société mahoraise, souvent consultés pour leur légitimité morale et leur connaissance du tissu social. Leur place fait l’objet de débats : certains y voient un frein à l’égalité et à la modernisation, d’autres un facteur de cohésion et d’adaptation locale du droit.

Les enjeux contemporains

La question des droits coutumiers à Mayotte cristallise de nombreux enjeux :

• Égalité devant la loi : Comment garantir l’égalité des citoyen·nes, notamment des femmes, face à des règles coutumières qui peuvent être discriminatoires ou contraires aux principes républicains ?
• Préservation de l’identité culturelle : La coutume est un vecteur d’identité et de continuité sociale. Sa disparition brutale risquerait de provoquer des tensions ou une crise de légitimité.
• Modernisation et adaptation : Le défi consiste à adapter les pratiques coutumières pour qu’elles respectent les exigences du droit français tout en maintenant leur ancrage local.
• Gestion du foncier : La sécurisation des titres de propriété et la résolution des conflits fonciers impliquent souvent de trouver un compromis entre le droit écrit et les usages coutumiers.

La perspective d’une harmonisation

L’intégration progressive de Mayotte dans le droit commun français est un processus en cours, qui s’effectue par étapes et avec précaution. Des campagnes de sensibilisation et d’information sont menées auprès de la population pour expliquer les droits et les devoirs nouveaux. Des dispositifs de formation sont proposés aux anciens acteurs du droit coutumier pour faciliter leur reconversion ou leur intégration dans la justice républicaine.

Pour autant, la disparition totale du droit coutumier semble peu probable à court terme, tant il reste vivant dans les mentalités et les pratiques sociales. Son évolution passera sans doute par une hybridation croissante : un modèle de pluralisme juridique, où tradition et modernité cohabitent et s’enrichissent mutuellement.

Conclusion

Les droits coutumiers à Mayotte incarnent l’histoire vivante d’un territoire tiraillé entre héritage et modernité. Leur gestion appelle à la fois respect des traditions, adaptation aux exigences républicaines et dialogue interculturel. Reflet d’une société en transition, ils constituent un laboratoire unique pour la réflexion sur le pluralisme juridique en France et sur la place des identités locales dans la République.

La procédure de titrement est un outil foncier spécifique à l’outre-mer.

Guadeloupe, Guyane, Martinique, Ile de la Réunion, Mayotte et Saint-Martin utilise cette procédure.

Elle permet de recenser les biens fonciers et immobiliers dépourvus de titres de propriété, ainsi que les occupants ne disposant pas de titre de propriété.

Elle permet d’établir également le lien entre un bien et une personne, pour définir ou reconstituer les titres de propriété.

Cette procédure peut être mise en œuvre soit par un opérateur public foncier, soit par un groupement d’intérêt public (GIP) constitué de l’Etat, de la région d’outre-mer concernée.

Pour ce qui concerne MAYOTTE, c’est la CUF (Commission d’Urgence Foncière) qui a été crée pour réaliser ce type de mission.

Pour cette mission, l’opérateur ou le groupement d’intérêt public chargé de la procédure et les personnes qu’il délègue peuvent se faire communiquer par toute personne, physique ou morale, de droit public ou de droit privé, tous documents et informations nécessaires à la réalisation de la procédure de titrement, y compris ceux contenus dans un système informatique ou de traitement de données à caractère personnel.

Les collectivités territoriales peuvent solliciter l’avis de cet opérateur ou de ce groupement d’intérêt public lorsqu’elles rencontrent des difficultés en matière de titrement.

Un opérateur foncier ou un cabinet foncier peuvent donc faire partie des personnes à qui la procédure peut être déléguée.

En vertu de l’article L. 1311-13 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) :

« Les maires, les présidents des conseils départementaux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au fichier immobilier, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics. Lorsqu’il est fait application de la procédure de réception et d’authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l’établissement public partie à l’acte est représenté, lors de la signature de l’acte, par un adjoint ou un vice-président dans l’ordre de leur nomination. »

De même, l’article L.1212-1 du Code général de la propriété des personnes publiques dispose :

« Les personnes publiques mentionnées à l’article L.1 ont qualité pour passer en la forme administrative leurs actes d’acquisition d’immeubles et de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce. Ces personnes publiques peuvent également procéder à ces acquisitions par acte notarié. »

Les maires sont donc habilités à recevoir et authentifier des actes concernant des droits réels immobiliers, telle qu’une acquisition ou une cession au profit de la commune, passés en la forme administrative en vue de la publication au fichier immobilier. Il s’agit d’actes identiques aux actes des notaires.

L’acte authentique est notamment défini à l’article 1369 du Code Civil :

« L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. ». L’acte authentique permet :

– Une date certaine : l’acte fait foi de sa date ;

– Une force probante : la signature et le sceau de l’autorité habilité fait foi du contenu de l’acte ;

– Une force exécutoire : l’acte est exécutoire de plein droit. Toutefois, L’article L.2241-1 du CGCT dispose que le conseil municipal doit délibérer préalablement à toute opération immobilière effectuée par la commune.

De même, dans le cas d’une acquisition, l’article L.1311-10 du CGCT dispose que le conseil municipal doit se prononcer sur la base d’un avis du service de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE) si le bien a une valeur réelle supérieure à 180 000 euros (article 2 de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes), et ce, peu importe le prix de vente. De même, en vertu de l’article L.2241-1 du CGCT, une délibération est nécessaire afin d’autoriser une opération immobilière par le biais d’un acte authentique en la forme administrative.

Une fois l’opération approuvée par l’assemblée délibérante, celle-ci doit prendre la forme d’un acte authentique afin de faire l’objet d’une publicité foncière, comme le prévoit l’article 710-1 du code civil :

« Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative. »

Le zéro artificialisation nette (ZAN) imposé par la Loi Climat et Résilience du 24 août 2021 signifie une révolution dans la manière de construire la ville en France. Le zéro artificialisation nette (ZAN) signifie que les villes vont rester dans leur enveloppe urbaine. La fin de la consommation d’espaces naturels et agricoles va nous contraindre à construire la Ville sur la Ville.

Il faudra donc utiliser le foncier disponible dans l’enveloppe urbaine ou acquérir des terrains déjà bâtis pour démolir et bâtir ou recycler le bâti existant. La Loi Climat et Résilience impose le recensement du foncier disponible, et prévoit la mise en place d’observatoires du foncier.

La loi ne prévoit pas de mécanismes particuliers d’acquisition foncière en dehors du droit de préemption en zone littorale en raison de l’érosion côtière. Ce sont donc, pour l’instant, les mécanismes existants (expropriation, préemption…) qui vont être mis en œuvre.

 Le recours à ces outils dits de « maîtrise foncière » déjà développé en France va augmenter très sensiblement au service de stratégies foncières élaborées ou en cours de définition dans les prochaines années.

Nous pourrons alors constater dans quelques années la multiplication des procédures mises en œuvre et l’augmentation des coûts d’acquisition du foncier. Le foncier deviendra un bien rare…

Contactez-nous

Les Maîtres d’ouvrage, qu’ils soient publics ou privés sont tôt ou tard confrontés au principe ERC, c’est à dire – éviter, réduire ou compenser – les impacts de leurs projets sur l’environnement.

De ce fait, si l’éviction ou la réduction des préjudices n’est pas possible, l’article L163-1 du Code de l’environnement prévoit l’instauration des « mesures de compensation des atteintes à la biodiversité visant un objectif d‘absence de perte nette, voire de gain de biodiversité. Elles doivent se traduire par une obligation de résultats et être effectives pendant toute la durée des atteintes ».

La Loi implique donc une réalisation d’action concrètes et matérielles. La localisation est un critère déterminant de l’acceptabilité de ces mesures. En effet, la compensation doit avoir lieu à proximité du site qui a subi les dommages écologiques et en continuité écologique avec de dernier.

Ainsi, si à l’emplacement des dommages, aucune autre solution technique n’a pu être mise en œuvre, la réussite d’un projet de compensation dépendra de la capacité à trouver, aménager et protéger de nouveaux terrains de manière durable. Dans ce cas, afin de répondre aux exigences législatives, il s’agira de re(créer) un site au moins équivalent en termes de biodiversité et/ou fonctionnalités écologiques, en en garantissant la maîtrise foncière, les aménagements écologiques et le suivi dans le temps.

L’ingénierie foncière déployée comprend généralement plusieurs étapes : l’identification du foncier éligible, la définition d’une stratégie foncière et/ou de conventionnement et l’estimation des préjudices, les négociations avec les propriétaires et exploitants, et enfin la finalisation des cessions ou contractualisations ; l’expert foncier et agricole intervenant lors de plusieurs phases de la procédure. Nous nous proposons d’aborder ici quelques éléments qui nous semblent importants lors de la phase initiale de recherche des terrains.

La sécurisation foncière s’envisage avant toute démarche de recherche

Les outils juridiques de maîtrise foncière sont riches, surtout en matière de compensation écologique avec l’instauration des obligations réelles environnementales. Les cas particuliers de détention de la propriété et d’usage rencontrés dans toutes leurs diversités doivent néanmoins pouvoir entrer, in fine, dans un cadre sécurisant la maitrise foncière sur le long terme, celui de la durée des mesures compensatoires (25 à 30 ans). La stratégie de sécurisation foncière gagne ainsi à être définie avant toute recherche, les experts fonciers apportant leur avis en fonction des grands objectifs de compensation et des caractéristiques du territoire, les avocats leur savoir-faire au regard de la complexité d’écriture de ces documents dont la temporalité nécessite l’insertion de phases successives et de clauses particulières.

La recherche foncière

Dans la recherche des terrains éligibles à la compensation, deux critères doivent être pris en compte : la hiérarchisation des potentialités écologiques, et l’étude de la dureté foncière. Ainsi, avec la collaboration d’un bureau d’étude écologue, seul capable de justifier de l’intérêt écologique d’un site, un premier ensemble de terrains, situé dans un périmètre proche du projet va être identifié. A cette étape de la recherche de foncier, le choix des terrains nécessite une analyse judicieuse : l’erreur de certains maîtres d’ouvrage est de cibler des sites déjà riches en biodiversité, ce qui ne permettra probablement pas une implantation de mesures compensatoires, puisque le gain de protection ou d’augmentation de la biodiversité n’y sera pas significatif.

L’analyse de la « dureté foncière », socle argumentaire des négociations

Le deuxième critère de sélection, à savoir la dureté foncière, que l’on peut définir comme la « difficulté théorique à l’obtention de la maîtrise foncière » est analysée ensuite par l’expert foncier. Elle se base sur une étude de la propriété et ses formes (démembrement, indivision, …), sur l’identification des exploitants et des différents baux (commodat, bail…) et la prévision des impacts de l’instauration de mesures de compensation pour l’exploitant.

C’est ainsi que les terrains ciblés seront doublement hiérarchisés : par leur potentiel de renaturation et leur dureté foncière. Commence alors un jeu de « ping pong » entre les écologues et les experts fonciers selon que tel ou tel terrain pourtant bien noté en potentiel de compensation ne peut être maîtrisé et impose de relancer de nouvelles recherches un peu plus éloignées du lieu de l’impact écologique.

L’analyse des préjudices réels comme seul moyen d’éviter la surenchère indemnitaire.

L’estimation des impacts provoqués par l’implantation des mesures compensatoires, dont les résultats seront discutés au moment des négociations, doit être abordée poste à poste, préjudice par préjudice, de manière à objectiver les conséquences comme les évaluations financières qui en découlent. Les indemnités pourront être en numéraire et/ou en nature ; leurs modalités de versement et de mise en place négociées, en fonction des marges de manœuvre parfois réduites du maître d’ouvrage, puis inscrites dans les conventions dont le mécanisme prévu bien en amont permettra d’amener à des modalités de maîtrise foncière durable (obligation réelle environnementale, clauses environnementales de bail rural avec cession ou servitude, etc.).

L’issue de cette procédure de maîtrise foncière aboutit en effet, comme cela est couramment constaté, à un panachage de solutions (conventionnement / obligation réelle environnementale /cessions, etc.) ; n’oublions pas que l’implantation de mesures compensatoires est avant tout un acte amiable de bonne volonté de la part des propriétaires, exploitants agricoles et autres titulaires de droit pour lequel la négociation, riche de toutes les solutions de maîtrise foncière existantes, doit prendre en compte chaque cas particulier.