La procédure de titrement est un outil foncier spécifique à l’outre-mer.

Guadeloupe, Guyane, Martinique, Ile de la Réunion, Mayotte et Saint-Martin utilise cette procédure.

Elle permet de recenser les biens fonciers et immobiliers dépourvus de titres de propriété, ainsi que les occupants ne disposant pas de titre de propriété.

Elle permet d’établir également le lien entre un bien et une personne, pour définir ou reconstituer les titres de propriété.

Cette procédure peut être mise en œuvre soit par un opérateur public foncier, soit par un groupement d’intérêt public (GIP) constitué de l’Etat, de la région d’outre-mer concernée.

Pour ce qui concerne MAYOTTE, c’est la CUF (Commission d’Urgence Foncière) qui a été crée pour réaliser ce type de mission.

Pour cette mission, l’opérateur ou le groupement d’intérêt public chargé de la procédure et les personnes qu’il délègue peuvent se faire communiquer par toute personne, physique ou morale, de droit public ou de droit privé, tous documents et informations nécessaires à la réalisation de la procédure de titrement, y compris ceux contenus dans un système informatique ou de traitement de données à caractère personnel.

Les collectivités territoriales peuvent solliciter l’avis de cet opérateur ou de ce groupement d’intérêt public lorsqu’elles rencontrent des difficultés en matière de titrement.

Un opérateur foncier ou un cabinet foncier peuvent donc faire partie des personnes à qui la procédure peut être déléguée.

En vertu de l’article L. 1311-13 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) :

« Les maires, les présidents des conseils départementaux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au fichier immobilier, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics. Lorsqu’il est fait application de la procédure de réception et d’authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l’établissement public partie à l’acte est représenté, lors de la signature de l’acte, par un adjoint ou un vice-président dans l’ordre de leur nomination. »

De même, l’article L.1212-1 du Code général de la propriété des personnes publiques dispose :

« Les personnes publiques mentionnées à l’article L.1 ont qualité pour passer en la forme administrative leurs actes d’acquisition d’immeubles et de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce. Ces personnes publiques peuvent également procéder à ces acquisitions par acte notarié. »

Les maires sont donc habilités à recevoir et authentifier des actes concernant des droits réels immobiliers, telle qu’une acquisition ou une cession au profit de la commune, passés en la forme administrative en vue de la publication au fichier immobilier. Il s’agit d’actes identiques aux actes des notaires.

L’acte authentique est notamment défini à l’article 1369 du Code Civil :

« L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. ». L’acte authentique permet :

– Une date certaine : l’acte fait foi de sa date ;

– Une force probante : la signature et le sceau de l’autorité habilité fait foi du contenu de l’acte ;

– Une force exécutoire : l’acte est exécutoire de plein droit. Toutefois, L’article L.2241-1 du CGCT dispose que le conseil municipal doit délibérer préalablement à toute opération immobilière effectuée par la commune.

De même, dans le cas d’une acquisition, l’article L.1311-10 du CGCT dispose que le conseil municipal doit se prononcer sur la base d’un avis du service de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE) si le bien a une valeur réelle supérieure à 180 000 euros (article 2 de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes), et ce, peu importe le prix de vente. De même, en vertu de l’article L.2241-1 du CGCT, une délibération est nécessaire afin d’autoriser une opération immobilière par le biais d’un acte authentique en la forme administrative.

Une fois l’opération approuvée par l’assemblée délibérante, celle-ci doit prendre la forme d’un acte authentique afin de faire l’objet d’une publicité foncière, comme le prévoit l’article 710-1 du code civil :

« Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative. »

Le zéro artificialisation nette (ZAN) imposé par la Loi Climat et Résilience du 24 août 2021 signifie une révolution dans la manière de construire la ville en France. Le zéro artificialisation nette (ZAN) signifie que les villes vont rester dans leur enveloppe urbaine. La fin de la consommation d’espaces naturels et agricoles va nous contraindre à construire la Ville sur la Ville.

Il faudra donc utiliser le foncier disponible dans l’enveloppe urbaine ou acquérir des terrains déjà bâtis pour démolir et bâtir ou recycler le bâti existant. La Loi Climat et Résilience impose le recensement du foncier disponible, et prévoit la mise en place d’observatoires du foncier.

La loi ne prévoit pas de mécanismes particuliers d’acquisition foncière en dehors du droit de préemption en zone littorale en raison de l’érosion côtière. Ce sont donc, pour l’instant, les mécanismes existants (expropriation, préemption…) qui vont être mis en œuvre.

 Le recours à ces outils dits de « maîtrise foncière » déjà développé en France va augmenter très sensiblement au service de stratégies foncières élaborées ou en cours de définition dans les prochaines années.

Nous pourrons alors constater dans quelques années la multiplication des procédures mises en œuvre et l’augmentation des coûts d’acquisition du foncier. Le foncier deviendra un bien rare…

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Les Maîtres d’ouvrage, qu’ils soient publics ou privés sont tôt ou tard confrontés au principe ERC, c’est à dire – éviter, réduire ou compenser – les impacts de leurs projets sur l’environnement.

De ce fait, si l’éviction ou la réduction des préjudices n’est pas possible, l’article L163-1 du Code de l’environnement prévoit l’instauration des « mesures de compensation des atteintes à la biodiversité visant un objectif d‘absence de perte nette, voire de gain de biodiversité. Elles doivent se traduire par une obligation de résultats et être effectives pendant toute la durée des atteintes ».

La Loi implique donc une réalisation d’action concrètes et matérielles. La localisation est un critère déterminant de l’acceptabilité de ces mesures. En effet, la compensation doit avoir lieu à proximité du site qui a subi les dommages écologiques et en continuité écologique avec de dernier.

Ainsi, si à l’emplacement des dommages, aucune autre solution technique n’a pu être mise en œuvre, la réussite d’un projet de compensation dépendra de la capacité à trouver, aménager et protéger de nouveaux terrains de manière durable. Dans ce cas, afin de répondre aux exigences législatives, il s’agira de re(créer) un site au moins équivalent en termes de biodiversité et/ou fonctionnalités écologiques, en en garantissant la maîtrise foncière, les aménagements écologiques et le suivi dans le temps.

L’ingénierie foncière déployée comprend généralement plusieurs étapes : l’identification du foncier éligible, la définition d’une stratégie foncière et/ou de conventionnement et l’estimation des préjudices, les négociations avec les propriétaires et exploitants, et enfin la finalisation des cessions ou contractualisations ; l’expert foncier et agricole intervenant lors de plusieurs phases de la procédure. Nous nous proposons d’aborder ici quelques éléments qui nous semblent importants lors de la phase initiale de recherche des terrains.

La sécurisation foncière s’envisage avant toute démarche de recherche

Les outils juridiques de maîtrise foncière sont riches, surtout en matière de compensation écologique avec l’instauration des obligations réelles environnementales. Les cas particuliers de détention de la propriété et d’usage rencontrés dans toutes leurs diversités doivent néanmoins pouvoir entrer, in fine, dans un cadre sécurisant la maitrise foncière sur le long terme, celui de la durée des mesures compensatoires (25 à 30 ans). La stratégie de sécurisation foncière gagne ainsi à être définie avant toute recherche, les experts fonciers apportant leur avis en fonction des grands objectifs de compensation et des caractéristiques du territoire, les avocats leur savoir-faire au regard de la complexité d’écriture de ces documents dont la temporalité nécessite l’insertion de phases successives et de clauses particulières.

La recherche foncière

Dans la recherche des terrains éligibles à la compensation, deux critères doivent être pris en compte : la hiérarchisation des potentialités écologiques, et l’étude de la dureté foncière. Ainsi, avec la collaboration d’un bureau d’étude écologue, seul capable de justifier de l’intérêt écologique d’un site, un premier ensemble de terrains, situé dans un périmètre proche du projet va être identifié. A cette étape de la recherche de foncier, le choix des terrains nécessite une analyse judicieuse : l’erreur de certains maîtres d’ouvrage est de cibler des sites déjà riches en biodiversité, ce qui ne permettra probablement pas une implantation de mesures compensatoires, puisque le gain de protection ou d’augmentation de la biodiversité n’y sera pas significatif.

L’analyse de la « dureté foncière », socle argumentaire des négociations

Le deuxième critère de sélection, à savoir la dureté foncière, que l’on peut définir comme la « difficulté théorique à l’obtention de la maîtrise foncière » est analysée ensuite par l’expert foncier. Elle se base sur une étude de la propriété et ses formes (démembrement, indivision, …), sur l’identification des exploitants et des différents baux (commodat, bail…) et la prévision des impacts de l’instauration de mesures de compensation pour l’exploitant.

C’est ainsi que les terrains ciblés seront doublement hiérarchisés : par leur potentiel de renaturation et leur dureté foncière. Commence alors un jeu de « ping pong » entre les écologues et les experts fonciers selon que tel ou tel terrain pourtant bien noté en potentiel de compensation ne peut être maîtrisé et impose de relancer de nouvelles recherches un peu plus éloignées du lieu de l’impact écologique.

L’analyse des préjudices réels comme seul moyen d’éviter la surenchère indemnitaire.

L’estimation des impacts provoqués par l’implantation des mesures compensatoires, dont les résultats seront discutés au moment des négociations, doit être abordée poste à poste, préjudice par préjudice, de manière à objectiver les conséquences comme les évaluations financières qui en découlent. Les indemnités pourront être en numéraire et/ou en nature ; leurs modalités de versement et de mise en place négociées, en fonction des marges de manœuvre parfois réduites du maître d’ouvrage, puis inscrites dans les conventions dont le mécanisme prévu bien en amont permettra d’amener à des modalités de maîtrise foncière durable (obligation réelle environnementale, clauses environnementales de bail rural avec cession ou servitude, etc.).

L’issue de cette procédure de maîtrise foncière aboutit en effet, comme cela est couramment constaté, à un panachage de solutions (conventionnement / obligation réelle environnementale /cessions, etc.) ; n’oublions pas que l’implantation de mesures compensatoires est avant tout un acte amiable de bonne volonté de la part des propriétaires, exploitants agricoles et autres titulaires de droit pour lequel la négociation, riche de toutes les solutions de maîtrise foncière existantes, doit prendre en compte chaque cas particulier.

En France, la notion de « biens sans maître » est souvent liée à la procédure de la déshérence successorale. Elle concerne les biens dont le propriétaire est décédé sans laisser de testament et sans héritiers connus ou identifiables. La procédure pour traiter les biens sans maître en France est régie par le Code civil et peut varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas. Voici une procédure générale :

1. Recherche d’héritiers :

• Lorsqu’une personne décède sans héritiers connus, le notaire en charge de la succession doit effectuer des recherches pour identifier d’éventuels héritiers.
• Ces recherches peuvent inclure la consultation des registres d’état civil, des annonces légales, des fichiers d’assurance-vie, etc.

2. Inventaire des biens :

• Un inventaire complet des biens du défunt est établi. Cela peut inclure des propriétés immobilières, des comptes bancaires, des meubles, etc.

3. Publication d’un avis de recherche :

• Si aucun héritier n’est identifié après les recherches initiales, un avis de recherche est publié dans le Journal officiel et dans un journal local.
• Cet avis vise à informer le public de la recherche d’éventuels héritiers.

4. Attente d’une période légale :

• Une période légale d’attente est généralement établie après la publication de l’avis de recherche, pendant laquelle d’éventuels héritiers peuvent se manifester.

5. Déclaration de déshérence :

• Si, à l’issue de la période d’attente, aucun héritier ne s’est manifesté, ce bien peut être déclaré « sans maître » (déshérence successorale).
• Les biens peuvent alors être transférés à l’État ou à une collectivité publique.

6. Affectation des biens :

• Selon la législation en vigueur, les biens sans maître peuvent être affectés à des fins d’intérêt public, de logement social, de conservation du patrimoine, etc.

7. La procédure est simple :

L 1123-1 à L 1123 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques – CG3P

Le conseil municipal autorise, par délibération, le maire à acquérir un bien sans maître revenant de plein droit à la commune. Cette prise de possession est constatée par un procès-verbal affiché en mairie.

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Une occupation temporaire, aussi appelée occupation précaire ou occupation à titre précaire, désigne le fait d’utiliser ou d’occuper un bien immobilier ou un espace pour une durée limitée, généralement de manière provisoire et révocable, sans établir de droits de propriété formels sur ce bien. Cette occupation temporaire peut prendre différentes formes et avoir divers objectifs, notamment :

1. Occupation temporaire de terrains vacants : Dans le contexte de l’urbanisme et de l’aménagement urbain, des terrains vacants peuvent être temporairement occupés pour des projets tels que des jardins communautaires, des marchés de producteurs, des événements culturels ou des installations artistiques temporaires. Ces occupations peuvent contribuer à revitaliser des zones urbaines sous-utilisées.
2. Occupation de locaux commerciaux ou industriels : Les entreprises ou les entrepreneurs peuvent avoir besoin d’occuper temporairement des espaces commerciaux ou industriels pour des foires commerciales, des événements promotionnels, des pop-up stores ou des activités saisonnières. Ces locations temporaires sont souvent conclues pour des périodes courtes.
3. Occupation de logements temporaires : Les logements temporaires, tels que les locations de vacances, les logements meublés pour des missions temporaires ou les appartements en colocation, sont des exemples d’occupation temporaire de logements résidentiels.
4. Occupation d’espaces publics temporaires : Les autorités municipales ou les organismes locaux peuvent autoriser des utilisations temporaires des espaces publics, comme la fermeture temporaire d’une rue pour un événement festif, la création de terrasses saisonnières pour les restaurants, ou l’installation de patinoires en hiver.
5. Occupation de terrains pour des projets de développement futur : Dans certains cas, des terrains peuvent être occupés temporairement en attendant un développement futur. Par exemple, un promoteur immobilier peut obtenir la permission d’utiliser un terrain vacant comme parking provisoire en attendant de commencer la construction.

L’occupation temporaire se caractérise par le fait que les droits de l’occupant sont limités dans le temps et peuvent être révoqués à tout moment par le propriétaire légitime du bien ou les autorités compétentes. Elle peut être réglementée par des accords contractuels spécifiques, des autorisations administratives ou des réglementations locales. L’objectif principal est de permettre une utilisation temporaire et flexible des espaces sans engager de droits de propriété permanents.